Quand la plus-value est-elle imposable ?

Vendre sa résidence principale est exonéré, à condition qu'elle soit encore votre résidence habituelle au moment de la vente. Une résidence secondaire, un logement loué ou un bien hérité peuvent en revanche dégager une plus-value imposable : la différence entre le prix de vente (diminué des frais de vente justifiés) et le prix d'acquisition majoré de certains frais.

Le calcul du prix d'acquisition

Au prix d'achat s'ajoutent les frais d'acquisition, pour leur montant réel ou un forfait de 7,5 % du prix d'achat, et les travaux, pour leur montant réel ou un forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans. Pour un bien reçu par donation ou succession, on retient la valeur déclarée pour les droits. Pour les loueurs en meublé non professionnels, les amortissements déduits sont réintégrés pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, sous conditions.

Les taux en 2026

La plus-value nette est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements (taux confirmés par Service-public.fr, vérifié le 15 avril 2026). Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute, avec un lissage juste au-dessus de chaque seuil (2 % de 50 001 à 100 000 €, 3 % jusqu'à 150 000 €, 4 % jusqu'à 200 000 €, 5 % jusqu'à 250 000 €, 6 % au-delà, selon le BOFiP).

Les abattements pour durée de détention

Pour l'impôt sur le revenu : aucun abattement les 5 premières années, puis 6 % par an de la 6e à la 21e année et 4 % la 22e année, soit une exonération totale après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e, soit une exonération totale après 30 ans.

Les principales exonérations

Sont exonérées : la résidence principale, les ventes d'un prix inférieur ou égal à 15 000 €, et la première vente d'un logement autre que la résidence principale si le prix est réinvesti dans l'achat de la résidence principale dans les 2 ans et que le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 années précédentes (une seule fois). Certains retraités, invalides et résidents d'Ehpad sont aussi exonérés sous conditions de revenus et s'ils ne sont pas redevables de l'IFI.

Qui déclare et paie ?

C'est le notaire qui calcule la plus-value, dépose la déclaration et paie l'impôt au moment de la vente, en le prélevant sur le prix. Vous recevez le solde. Indiquez-lui dès le début vos justificatifs de travaux et de frais d'achat : ils réduisent la base imposable si vous n'optez pas pour les forfaits.

Questions fréquentes

Après combien d'années ne paie-t-on plus d'impôt sur la plus-value ?

Après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Les prélèvements sociaux ont-ils augmenté à 18,6 % en 2026 ?

Pas pour la plus-value immobilière des particuliers. Service-public.fr (page vérifiée le 15 avril 2026) indique toujours 17,2 %. La hausse de CSG votée pour 2026 vise d'autres revenus du capital.

La vente d'une résidence secondaire pour acheter sa résidence principale est-elle exonérée ?

Oui, sous conditions : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 ans précédant la vente, réinvestir le prix dans les 2 ans, et faire mentionner l'exonération dans l'acte. Elle ne s'applique qu'une seule fois.

Faut-il déclarer la plus-value dans sa déclaration de revenus ?

L'impôt est payé par le notaire lors de la vente. Le montant de la plus-value est ensuite reporté dans la déclaration de revenus pour le calcul du revenu fiscal de référence.