Partir des ventes réellement signées

Le point de départ le plus fiable est le prix des ventes déjà conclues autour de chez vous, pas celui des annonces. L'État publie ces prix dans la base DVF (Demandes de valeurs foncières) de la DGFiP : chaque vente de l'ancien enregistrée chez le notaire, avec la date, le prix, la surface et la commune. Les données couvrent les cinq dernières années et sont mises à jour deux fois par an, en avril et en octobre. La livraison d'octobre 2026 va jusqu'au 30 juin 2026. L'Alsace-Moselle (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle) et Mayotte n'y figurent pas, car elles relèvent d'un autre régime foncier.

Lire un prix au m² correctement

Un prix médian au m² signifie que la moitié des ventes s'est faite au-dessus et l'autre moitié en dessous. La fourchette entre le premier quart (p25) et le dernier quart (p75) donne une idée plus juste de l'écart entre un bien à rénover et un bien refait à neuf. Comparez toujours ce qui est comparable : même type de bien (maison ou appartement), même commune ou quartier, ventes récentes. Dans DVF, la surface est la surface réelle bâtie déclarée, qui peut différer de la surface Carrez ou de la surface habitable de votre annonce.

Les critères qui font bouger le prix

À surface égale, l'état général, l'étiquette énergétique (DPE), l'étage et l'ascenseur, l'exposition, l'extérieur (jardin, terrasse), le stationnement, la proximité des transports et des écoles, ou les nuisances, peuvent placer votre bien en haut ou en bas de la fourchette. Les Notaires de France observent dans leur étude « valeur verte » (transactions 2024, mise à jour en janvier 2026) que les logements bien classés se vendent plus cher et que les logements très énergivores (F-G) se vendent moins cher, avec de fortes différences selon les régions.

Estimation en ligne ou avis de valeur d'un professionnel

Une estimation en ligne donne une fourchette statistique en quelques secondes, mais elle ne voit ni l'état du bien, ni la vue, ni les travaux récents. Un agent immobilier qui visite le bien remet un avis de valeur argumenté, en général gratuit lorsqu'il espère obtenir un mandat. Un notaire ou un expert immobilier peut réaliser une expertise payante, utile en cas de succession, de donation ou de divorce. Le service impots.gouv « Rechercher des transactions immobilières » (Patrim), accessible depuis l'espace particulier, permet aussi de consulter des ventes comparables en vue d'une vente.

Prix affiché, prix de vente et net vendeur

Le prix affiché n'est pas le prix final : le réseau Laforêt mesurait en septembre 2026 une marge de négociation moyenne de 4,8 % en France, 4,6 % en Île-de-France et 3,2 % à Paris (chiffres d'un seul réseau). Le « net vendeur » est la somme que vous recevez, hors honoraires d'agence. Si les honoraires sont à la charge de l'acquéreur, l'annonce affiche le prix honoraires inclus et le pourcentage d'honoraires calculé sur le prix hors honoraires.

Bien fixer son prix de départ

Un prix trop élevé fait venir moins de visiteurs et oblige souvent à baisser le prix plus tard. Le délai moyen de vente atteignait 101 jours en France au 3e trimestre 2026 selon Laforêt. Croisez au moins trois sources : les ventes DVF de votre commune, deux ou trois biens comparables vendus récemment, et l'avis d'un professionnel qui a visité le bien.

Questions fréquentes

L'estimation en ligne est-elle fiable ?

Elle donne un ordre de grandeur à partir de ventes réelles, utile pour se situer. Elle ne remplace pas la visite d'un professionnel, qui tient compte de l'état, des travaux et de l'environnement précis du bien.

Les prix DVF incluent-ils les frais de notaire ?

Non. DVF enregistre la valeur foncière déclarée dans l'acte, hors frais de notaire et droits de mutation. Les honoraires d'agence payés par l'acquéreur ne sont en principe pas compris dans ce prix (à vérifier au cas par cas).

À quelle fréquence les prix publics sont-ils mis à jour ?

Deux fois par an, en avril et en octobre. La livraison d'octobre 2026 couvre les ventes de juillet 2021 à juin 2026.

Pourquoi ma commune n'a-t-elle pas de prix ?

Quand il y a trop peu de ventes (moins de 20 sur la période pour un type de bien), une médiane serait peu fiable : il vaut mieux se référer au département ou aux communes voisines. L'Alsace-Moselle et Mayotte ne sont pas couvertes par DVF.