Le dossier de diagnostic technique (DDT)

Le vendeur doit fournir un dossier de diagnostic technique, joint à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique (article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation). Les diagnostics doivent être en cours de validité à la date de signature. Leur prix n'est pas réglementé et varie selon les professionnels. Ils doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié.

Les diagnostics selon le bien

Le DPE est obligatoire pour les appartements et pour les maisons d'au moins 50 m² de surface de plancher. Les autres diagnostics dépendent du bien. Amiante : permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997. Plomb (CREP) : construction avant le 1er janvier 1949. Électricité et gaz : installations de plus de 15 ans. Termites : zones délimitées par arrêté préfectoral. État des risques : zones à risques naturels, miniers, technologiques, sismiques ou radon. Assainissement non collectif : biens non raccordés au réseau public. Bruit : zones proches d'un aéroport. S'y ajoutent l'information sur le risque de mérule dans les zones concernées, la surface Carrez pour un lot de copropriété et, pour les logements construits ou rénovés depuis 2023, le carnet d'information du logement.

Les durées de validité

DPE : 10 ans, mais les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables. Amiante : durée illimitée, sauf travaux ou découverte de nouveaux matériaux. Plomb : illimité en l'absence de plomb au-dessus du seuil, sinon moins d'un an. Électricité, gaz et assainissement non collectif : 3 ans. Termites : 6 mois. État des risques : établi moins de 6 mois avant la promesse ou l'acte. Audit énergétique : 5 ans.

L'audit énergétique des maisons E, F et G

En métropole, la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G exige un audit énergétique réglementaire depuis le 1er avril 2023, et depuis le 1er janvier 2025 pour la classe E. La classe D sera concernée à partir du 1er janvier 2034. Les appartements en copropriété ne sont pas concernés. L'audit propose des scénarios de travaux chiffrés et doit être remis à l'acquéreur dès la première visite, au plus tard à la signature de la promesse.

DPE : ce qui change en 2026 et en 2027

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient qui convertit l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9, ce qui améliore la note de nombreux logements chauffés à l'électricité. Un arrêté du 19 août 2026 l'abaisse encore à 1,7 au 1er janvier 2027. Les DPE et audits déjà réalisés restent valables, et une mise à jour gratuite, sans nouvelle visite, est possible sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe.

Que risque-t-on sans diagnostics ?

Si un diagnostic obligatoire manque, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés sur le point concerné. Un DPE erroné engage la responsabilité du diagnostiqueur, et l'acquéreur peut demander des dommages et intérêts. Les mentions DPE absentes d'une annonce exposent à une amende allant jusqu'à 3 000 € pour une personne physique.

Questions fréquentes

Mon DPE de 2020 est-il encore valable pour vendre ?

Non. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Il faut un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021.

Faut-il un audit énergétique pour vendre un appartement ?

Non. L'audit obligatoire concerne les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés E, F ou G, pas les lots de copropriété.

Mon logement chauffé à l'électricité peut-il gagner une classe sans travaux ?

Oui, c'est possible avec la baisse du coefficient électrique (1,9 en 2026, puis 1,7 au 1er janvier 2027). Une attestation de changement d'étiquette peut être téléchargée gratuitement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe pour les DPE concernés.

Qui paie les diagnostics ?

Le vendeur, puisque c'est à lui de fournir le dossier de diagnostic technique.